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Fiscalité Denormandie : le Pinel adapté à l’ancien
Le dispositif « Denormandie » est une aide fiscale accordée dans le cadre d'un investissement locatif. Il est destiné à encourager la rénovation de logements anciens.
Ce dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordé aux particuliers achetant un logement à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location.
L'article 199 novovicies du code général des impôts fixe les conditions d'application de cette réduction d'impôt.
Sont concernés les logements acquis jusqu’au 31 décembre 2027.
La loi Denormandie est un dispositif d'incitation à l'investissement locatif dans des logements à réhabiliter, dans 245 villes de France éligibles au "Plan d'Action Coeur de ville".
La loi Denormandie offre les mêmes avantages que la loi Pinel, mais dans l'immobilier ancien.
Elle vient encourager la rénovation du parc immobilier français, qui souffre aujourd’hui d’une grande précarité dans certaines zones.
Le dispositif fiscal Denormandie s’adresse aux contribuables souhaitant acquérir un logement ancien, dans lequel des travaux d’amélioration doivent être réalisés par une entreprise (privilégié une entreprise RGE).
Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif fiscal Denormandie, introduit dans le cadre de la loi de Finances, vise à stimuler l’investissement immobilier dans les logements anciens nécessitant des travaux de rénovation. Inspiré du dispositif Pinel, il a été adapté pour encourager la réhabilitation de biens anciens dans des zones précises où la demande locative est forte et le besoin de rénovation élevé. Ce cadre incitatif permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux tout en participant à la revitalisation de quartiers dégradés.
Une fiscalité avantageuse pour l’immobilier ancien.
Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt significative aux propriétaires s’engageant à louer un bien rénové pendant une période déterminée (6, 9 ou 12 ans).
1. Quels sont Les principaux avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie ?
L’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en fonction de la durée de son engagement locatif. Pour un engagement de 6 ans, la réduction est de 12 % du prix d’acquisition, elle passe à 18 % pour 9 ans et à 21 % pour 12 ans
Plafonnement de l'investissement éligible : Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an, mais il est possible d’investir dans plusieurs biens jusqu’à ce plafond.
Charges et intérêts d’emprunt : Les autres charges, y compris les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition du bien, sont déductibles du résultat foncier.
2. Quelles sont les conditions d’éligibilité et de location ?
Pour être éligible à la fiscalité Denormandie, le bien doit respecter plusieurs conditions, notamment en ce qui concerne la location :
Location nue : Le bien doit être loué non meublé pendant une durée minimale de 6, 9, ou 12 ans, selon l’engagement choisi par l’investisseur.
Plafonds de loyer : Le loyer perçu par le propriétaire est plafonné, selon des barèmes définis par la loi, en fonction de la zone géographique où se trouve le bien. Ces plafonds visent à rendre les logements accessibles à des ménages aux revenus intermédiaires, favorisant ainsi la mixité sociale dans les centres-villes rénovés.
Ressources du locataire : Les locataires doivent également respecter un certain plafond de ressources pour être éligibles à la location de ces biens. Ce critère renforce l’objectif social du dispositif, en réservant ces logements à des foyers ayant des difficultés à trouver un logement abordable sur le marché.
3. Quelles sont les communes où il est possible de bénéficier du dispositif « Denormandie » ?
Pour être éligible à la fiscalité Denormandie, le bien doit respecter plusieurs conditions, notamment en ce qui concerne la location :
- une commune concernée par le plan national « Action cœur de ville »,
- une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT),
- une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué.
Les conditions liées aux travaux à réaliser
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
4. Quel travaux réaliser pour bénéficier de cette réduction d'impôt ?
Pour accéder au dispositif Denormandie et avoir une réduction d'impôt pour votre investissement locatif, vous devez respecter des conditions sur l'amélioration de logement.
- Vous devez acheter un logement OU un local à transformer en logement : bureaux, hangar, etc.
- Vous devez effectuer des travaux qui doivent représenter 25 % du coût total de votre opération (travaux + prix d’acquisition + honoraires de notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière).
- Vous devez faire des travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels).
- Vous devez réaliser au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l'isolation des combles, l'isolation des murs, le changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres.
- Vous devez créer une nouvelle surface (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
Pour bénéficier du dispositif fiscal, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération ((travaux + prix d’acquisition + honoraires de notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière).
Il faut noter également que les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.
Pour les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement, il est fortement recommandé de les faire réaliser par un professionnel certifié Reconnu garant pour l'environnement (RGE).
L'arrêté du 26 mars 2019 précise les travaux éligibles, notamment quant au seuil de consommation après travaux et quant à la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement. Il précise également les actions d’amélioration de la performance énergétique concernées.
Le portail https://www.cohesion-territoires.gouv.fr propose une carte des communes éligibles au dispositif Denormandie.
Le site service-public.fr propose un simulateur pour vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie.
Conclusion : un dispositif fiscal à fort potentiel pour les investisseurs
La fiscalité Denormandie, en adaptant le dispositif Pinel à l’immobilier ancien, offre aux investisseurs une opportunité unique de bénéficier de réductions fiscales tout en participant à la rénovation de logements dans des zones où le besoin est pressant. L’exemple du Domaine Motte-Cordonnier à Armentières démontre l’efficacité de ce dispositif lorsqu’il est appliqué à des bâtiments anciens voire classés, renforçant ainsi l’attractivité des investissements dans le patrimoine historique.
Pour les investisseurs soucieux de rentabiliser leur placement tout en s’engageant dans une démarche de préservation, la loi Denormandie représente une alternative intéressante.
Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux qui consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l'impôt sur le revenu.